가격은 거래보다 심리를 따른다. 심리는 정책보다 신용을 따른다. 신용은 산업의 건강 위에서만 유지된다. 지금의 한국 부동산 시장은 그 균형이 무너진 구조의 역설 속에서 버티고 있다.
한국 부동산 시장은 역설적인 균형 상태에 놓여 있다. 집을 가진 사람은 가격이 오를 것이라 믿기 때문에 팔지 않고, 집이 없는 사람도 오를 것이라 믿기 때문에 서둘러 매입하려 한다. 이 두 심리가 맞물리며 시장은 멈춘 듯 보이지만 가격은 계속 오른다. 상승 기대가 유지되는 한 거래량이 줄어도 가격은 버틴다. 정부는 이런 현상을 억제하기 위해 규제를 강화하지만, 그 방식은 대부분 수요를 제한하는 형태다. 대출을 막고, 세금을 높이며, 매입 자체를 어렵게 만드는 것이다. 그러나 강제적인 수요 억제는 역설적으로 가격을 더 끌어올린다. 거래는 줄어들고 매물은 잠기며, 심리는 더 단단해진다. 이는 이미 문재인 정부 시절에 명확히 드러난 현상이다. 규제는 부동산의 온도를 낮추지 못하고, 오히려 냉각된 거래 속에서 가격을 더 상승시켰다.
한국 부동산 시장에는 전세라는 제도가 존재한다. 이 제도는 집 소유자에게 무담보 자금 조달의 통로를 제공하고, 전세 보증금을 통해 새로운 부동산 매입이 가능하게 한다. 결과적으로 전세는 시장 내 자금의 순환 구조를 만들어내며, 집이 단순한 거주재가 아닌 금융 자산으로 작동하게 만든다. 전세금이 곧 투자 자본이 되고, 자본이 다시 부동산을 사들이는 구조 속에서 시장은 스스로 팽창한다.
일부에서는 공급 확대를 해법으로 제시한다. 하지만 한국은 이미 저출산과 인구 감소가 구조적으로 고착된 사회다. 인구가 줄어드는 상황에서 공급을 무한히 늘릴 경우, 일정 시점 이후에는 빈집이 급격히 늘어나고 가격은 하락하게 된다. 반대로 공급을 지나치게 제한하면 단기적으로는 수요가 집중되어 가격이 급등한다. 따라서 정부는 무조건적인 공급 확대를 선택할 수 없으며, 수요를 일정 부분 억제하면서도 적정 수준의 공급을 병행하는 방식 외에는 선택지가 없다. 그러나 이 접근 역시 완전한 해법이 되지 못한다. 수요 억제는 거래를 멈추게 하고, 공급 확대는 장기적 과잉 위험을 남긴다.
결국 정부는 시장의 정상화를 시도하지만, 결과적으로 시장을 정지시킨다. 수요와 공급의 양극단이 모두 막혀 있기 때문이다. 이런 상황에서 부동산의 가격은 경제의 실체보다 사람들의 심리와 신용 조건에 더 크게 의존한다. 거래가 줄고, 자금이 묶이더라도 심리가 버티는 한 가격은 유지된다.
부동산의 본질적 가치는 결국 사람들의 주머니 속 현금흐름에 의해 결정된다. 지역의 땅값이 높은 이유는 그 지역에 돈을 벌 수 있는 일자리, 즉 좋은 기업이 존재하기 때문이다. 좋은 기업은 자본을 만들어내고, 그 자본은 임금과 소비를 통해 다시 지역 경제로 순환한다. 반대로 기업의 경쟁력이 약해지거나 해외로 이전하면, 국내에 남는 임금총량은 줄어든다. 이때 부동산은 더 이상 실물소득의 반영이 아니라 신용의 반영으로 바뀐다.
문제는 많은 자본을 창출하던 기업들이 점점 한국 밖으로 나가고 있다는 사실이다. 생산 거점의 해외 이전, 다극화된 공급망, 경쟁력 저하 등으로 인해 국내 고용 기반이 약해지고 있다. 만약 구조조정이 제대로 이루어지지 않고, 산업이 경쟁력 회복에 실패한다면 한국 내 실질소득은 정체될 것이다. 총 GDP가 상승하더라도 국민 개개인의 소득이 줄어드는 상황이 발생할 수 있다. 그렇게 되면 부동산 가격 상승의 기반이 되는 소득 여력이 약화되고, 시장의 균형이 흔들린다.
한국 부동산 관련 신용은 국제적으로도 높은 수준이며, 그 중 상당 부분이 자산을 담보로 형성되어 있다. 이 구조는 자산가격이 오를 때는 담보가치가 신용을 끌어올리고, 신용이 다시 자산가격을 밀어 올리는 순환을 만든다. 그러나 가격이 멈추기만 해도 이 구조는 반대로 작동한다. 담보가치가 늘지 않으면 신용 팽창이 멈추고, 가계의 상환 부담이 커지며 소비 여력이 줄어든다. 기업 또한 담보 기반 자금 조달이 경직되면서 설비투자와 운영자금이 위축된다. 가격이 떨어지지 않아도, 상승이 멈추는 것만으로 현금흐름이 마른다. 결국 부동산 신용 구조는 상승기엔 성장을 증폭시키지만, 정체기엔 성장까지 멈추게 만든다. 자산가치가 신용의 기준이 되는 비중이 높을수록, 경제는 실물의 이익보다 담보의 상태에 더 민감하게 반응한다. 이 때문에 부동산 가격이 오르지 않는 시기에는 자산이 늘었다는 착시가 사라지고, 남는 것은 상환 의무뿐이다. 상환 압력이 커지면 내수는 위축되고, 부동산은 실물소득의 반영이 아니라 신용 여건의 반영으로 변한다.
이런 구조 때문에 부동산을 인위적으로 붕괴시키는 것은 불가능에 가깝다. 만약 시장이 급격히 무너진다면, 1980년대 일본이나 최근의 중국처럼 장기적 침체가 이어질 가능성이 높다. 그러나 한국은 그 충격을 흡수할 체력이 부족하다. 산업 구조가 정체된 상태에서 자산 가격 붕괴가 일어나면 금융 시스템 전체가 흔들릴 수 있다. 그렇기 때문에 정부는 부동산을 완전히 붕괴시키는 대신, 자본의 방향을 서서히 바꾸는 전략을 택하고 있다.
현재 정부는 부동산에 쌓인 자금을 자본시장으로 옮기려 하고 있다. 밸류업, 상법 개정, 투명성 강화 같은 정책은 모두 자금이 기업으로 흘러가도록 만드는 시도다. 그러나 주주의 권리를 강화하는 제도적 변화만으로는 시장이 살아나지 않는다. 배당, 자사주 매입, 소각 같은 주주환원 행위는 기업의 이익이 뒷받침되어야 작동한다. 이익이 없는 기업에 밸류업을 적용하면, 이는 새로운 형태의 버블로 변한다.
즉, 문제의 핵심은 밸류에이션이 아니라 이익이다. 기업의 생산성과 수익성이 개선되지 않으면 어떤 정책도 자본의 방향을 바꾸지 못한다. 지금 정부가 추진하는 자본시장 중심의 전략이 효과를 가지려면, 먼저 산업의 이익 구조가 회복되어야 한다. 구조조정 없이, 경쟁력이 낮은 산업을 그대로 둔 채 자본을 돌리면 버블은 부동산에서 주식으로 옮겨갈 뿐이다.
현재 한국 경제는 산업, 금융, 부동산이 하나의 폐쇄 회로처럼 연결되어 있다. 산업이 효율을 잃으면 이익이 정체되고, 이익이 정체되면 소득이 줄고, 소득이 줄면 부동산은 신용으로 유지된다. 신용이 흔들리면 금융이 불안해지고, 다시 산업에 영향을 준다. 이 연결을 끊으려면 비효율을 걷어내고 생산성을 높여야 한다. 구조조정이 그 출발점이다.
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