2008년 금융위기 이후 미국의 주거 시장은 초과 공급에서 만성적 부족으로 이동했다. 이 구조적 제약은 이제 정책의 최우선 과제로 떠오르고 있다.
1. 2008년 금융위기 이후
2008년 글로벌 금융위기는 미국 주거용 부동산 시장의 균형을 무너뜨렸다. 위기 이전까지 미국은 주택 공급이 수요를 앞서는 과잉 생산의 시대에 있었다. 2007년 기준 주택 착공은 연간 135만 건을 넘었고, 가구 형성 추세를 감안하면 수백만 유닛 수준의 과잉 공급이 누적되어 있었다. 저금리와 완화된 대출 기준이 건설 붐을 촉발했고, 시장에는 실수요보다 투기적 수요가 더 많았다. 이러한 과잉은 2008년 버블 붕괴의 직접적인 원인이 되었다.
버블이 꺼진 이후 시장은 급격히 위축되었다. 주택 착공은 불과 2년 사이에 55만 건 수준까지 떨어졌고, 이는 1959년 이후 최저치였다. 건설업체들은 대규모 손실을 감내하며 신규 프로젝트를 중단했고, 금융기관은 부실 대출 정리에 집중하면서 자금 공급을 거의 멈췄다. 대형 건설사와 중소 개발업체의 연쇄 파산이 이어졌고, 주택 산업 전체가 사실상 정지 상태에 들어갔다.
문제는 이 침체가 단기간의 조정으로 끝나지 않았다는 점이다. 2009년부터 2012년까지 4년간 주택 착공은 연간 60만~80만 건 수준에 머물렀다. 장기 균형선으로 여겨지는 140만 건에 한참 미치지 못하는 수준이었다. 과거의 과잉 공급이 빠르게 해소되었지만, 건설업체들은 회복을 시도하지 않았다. 금융 규제 강화로 건설 자금 조달이 어려워졌고, 주택 가격이 반등하기까지 시간이 걸리면서 투자심리가 위축되었다.
2012년 무렵에는 위기 이전에 누적된 초과 물량이 대부분 흡수되었다. 그러나 공급 회복은 좀처럼 이루어지지 않았다. 인구는 꾸준히 증가하고 가구 수는 늘어났지만, 건설업체들은 여전히 위기 당시의 손실을 의식하며 보수적인 경영을 유지했다. 금융기관 역시 주택 대출 기준을 엄격히 적용해 신규 개발 자금이 원활하게 흐르지 않았다. 주택 착공은 서서히 증가했지만, 경제 회복 속도에는 한참 미치지 못했다.
2. 불균형과 공급 부족의 누적
2010년대의 주택 시장은 단순한 경기 침체를 벗어나지 못한 것이 아니라, 구조적인 공급 병목이 고착된 시기였다. Census/HUD 통계에 따르면 이 시기 미국의 연평균 주택 착공은 약 110만 건에 불과했다. 이는 주택 수요와 인구 증가를 고려할 때 균형 수준으로 평가되는 140만 건보다 매년 30만~40만 건씩 부족한 규모다. 주택 공급이 이처럼 오랜 기간 추세선을 밑돈 적은 근대 통계에서 거의 찾아보기 어렵다.
수요 측면에서는 정반대의 흐름이 나타났다. 1980~90년대에 태어난 밀레니얼 세대가 독립 가구를 형성하기 시작했고, 도시 이주와 원격근무 확산이 맞물리며 주거 수요가 빠르게 증가했다. 인구는 꾸준히 늘었지만, 공급이 이를 따라가지 못했다. 결과적으로 주거비와 임대료는 실질소득보다 빠른 속도로 상승했다. 중저가 주택 재고는 급감했고, 임대료 상승률은 2020년대 초반까지 소비자물가 상승률을 지속적으로 상회했다. ‘집을 소유하는 비용’뿐 아니라 ‘거주 자체의 비용’이 사회적 부담으로 부상했다.
공급이 부진한 이유는 단순히 건설업체의 보수적 경영 때문이 아니었다. 제도적·물리적 제약이 동시에 작용했다. 도시별로 허가 절차가 길어졌고, 행정 절차의 복잡성이 건설 속도를 늦췄다. 숙련 노동력 부족은 만성적인 인건비 상승을 불러왔고, 자재 가격은 팬데믹 이전부터 꾸준히 오름세를 보였다. 여기에 조닝 규제는 결정적인 장애물로 작용했다. 많은 도시에서 주거용 토지의 상당 부분이 단독주택 전용으로 묶여 있어, 듀플렉스나 타운하우스, 소형 다가구 같은 중간 밀도의 주택은 사실상 건설이 불가능했다. 이런 구조에서는 시장이 아무리 활발해도 공급 탄력성이 생길 수 없다.
이러한 제약 속에서도 총 주택 수는 매년 조금씩 늘었다. 하지만 늘어난 주택 대부분은 고가 신축이었고, 중간 소득층이 감당할 수 있는 가격대의 주택은 오히려 줄었다. 시장의 총량만 보면 공급이 늘었지만, 실질적으로 접근 가능한 주택은 감소한 셈이다. 문제의 본질은 절대적인 부족보다 ‘어디에, 어떤 주택이 공급되느냐’에 있었다. 수요가 집중된 대도시권과 일자리 밀집 지역에서는 여전히 주택이 모자랐고, 반대로 공급이 늘어난 교외 지역은 실수요가 부족했다. 결과적으로 미국의 주택 시장은 물량보다 구조의 불균형이 더 심각한 단계에 들어섰다.
3. 착공 증가와 구조적 제약
의회예산국(CBO)은 2025~2029년 평균 착공이 연 168만 건에 이를 것으로 전망한다. 이는 지난 40년 평균치인 143만 건을 상회하는 수준이다. 하지만 시장의 공급 능력이 본질적으로 개선된 것은 아니다. 현재의 모기지 금리는 여전히 6.5~7.0% 사이에 머물고 있고, 건축비와 인건비는 팬데믹 이전보다 30% 이상 높다. 나아가 건설업체들은 높은 자금 조달비용, 토지 매입가 상승, 허가 절차 지연 등 여러 장벽에 막혀 있다. 금리가 내려간다 해도, 인허가 절차나 토지 이용 규제 같은 구조적 문제가 해결되지 않는 한 저가 주택이나 도심형 주택 공급은 쉽지 않다. 특히 중간 가격대 주택의 부족은 수요와 공급의 불균형을 더욱 심화시키고 있다.
그럼에도 불구하고 정책적으로는 공급 확대가 불가피하다는 인식이 자리 잡고 있다. 연방정부는 세제 인센티브, 저소득층 세액공제, 조닝 개혁 등 다양한 수단을 통해 건설을 장려하고 있다. 주 단위에서도 캘리포니아와 오리건은 단독주택 전용 조닝을 완화했고, 미네소타는 주 차원의 유사 개혁을 추진 중이며, 미니애폴리스 시는 이를 선도적으로 시행했다. 이런 변화는 단기적인 경기 부양책이 아니라, 공급 기반을 회복하기 위한 구조적 대응으로 볼 수 있다. 미국 정부와 지방정부 모두 ‘공급이 늘지 않으면 주거비 상승과 불평등이 지속될 것’이라는 문제의식에서 움직이고 있다.
4. 사이클 (feat. 워렌 버핏)
워렌 버핏이 레나(Lennar), D.R. 호튼(D.R. Horton), NVR 등 미국 주요 주택 건설사에 투자한 배경은 단기 경기보다는 구조적 사이클에 대한 판단으로 보인다. 2008년 금융위기 이후 장기간 이어진 저조한 건설은 결국 일정 시점에서 반등을 만든다. 정부가 공급 확대를 공식 기조로 내세우고, 이민과 가구 분화가 다시 수요를 자극하는 상황에서 주택 건설은 순환적 경기라기보다 구조적 회복 단계에 들어선 셈이다. 필자는 버핏이 이런 흐름을 읽고 미리 움직였다고 예상한다.
흥미로운 점은 현재의 금리 환경이 오히려 주택 건설사에 유리하게 작용하고 있다는 점이다. 미국 가계 대부분이 3%대 고정금리에 묶여 있어 기존 주택이 시장에 나오지 않으면서, 거래가 신규 주택 중심으로 재편됐다. 기존 주택 공급이 잠기자, 실제로 새집을 지을 수 있는 기업들이 시장의 주요 공급자가 되었다. 이런 구조에서 건설사들은 가격 협상력을 높이고, 한정된 공급자 지위를 확보할 수 있었다. 버핏의 투자는 이처럼 기존 주택이 잠긴 시장에서의 구조적 우위에 주목한 움직임으로 해석된다.
5. 마무리
미국의 주택 시장은 여전히 구조적 제약 아래 있다. 금리나 경기의 문제보다 더 근본적인 것은 공급을 막는 제도적·물리적 장벽이다. 높은 건축비와 인건비, 숙련 인력 부족, 복잡한 허가 절차, 그리고 단독주택 중심으로 고착된 조닝 규제가 공급의 속도를 결정짓는다. 건설업체가 시장 수요를 알고도 적극적으로 나서지 못한 이유가 여기에 있다.
이제 이러한 제약은 시장 참여자 모두가 인식하는 공통된 사실이 되었다. 정부는 공급 확대를 주요 정책 목표로 삼고, 지방정부는 조닝 완화와 인허가 간소화에 나서고 있다. 건설업체들도 규제 환경이 완화될 가능성을 전제로 향후 착공을 준비하고 있다.
PS – 주택과 연계된 비즈니스가 워낙 많기에, 공급이 늘면 그 자체로 거대한 자금 순환이 만들어진다.
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